托管机构、开发企业、业主签订资金托管三方协议，托管机构开设监管账户，预售资金监管采用类似于“支付宝”的第三方托管模式，账户资金与开发企业债务风险完全隔离，可防御因开发企业关联债务引起的法院查封、执行。

商品房预售资金分重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金是确保预售商品房竣工交付所需的建设资金，按照商品房预售项目建设进度的完成地面总层数1/3、完成地面总层数2/3、结构封顶、完成外立面装饰、竣工验收备案、完成不动产所有权首次登记等6个节点使用重点监管资金。监管账户累计入账金额超出重点监管资金额度的资金为非重点监管资金，房地产开发企业可以直接申请使用。

托管机构全面掌握开发企业房屋销售、预售资金归集及用途流向等情况，能分析知晓企业经营状况，对存在风险的项目提前向相关部门发出预警提示，有效避免监管部门被动知晓情况不能及时处置的问题。