（一）单一的行政诉讼

      案例一：A、B系夫妻，涉案不动产登记在双方名下。A诉称，B在其不知情的情况下找人冒充A办理了涉案不动产抵押登记，故要求登记机构撤销抵押登记。A提交的鉴定报告认为：涉案不动产申请表上“A”的签名和指纹均不是A所签所留。B向法院说明，其通过中介找了一名女子假装夫妻办理登记，借款合同、抵押合同、申请表等所有材料中关于A的签名和指印都是冒充A的女子所签所按，抵押权人C对此情形并不知情。A亦陈述，借款合同和抵押合同上的签名均不是其本人所签。对此，法院向其释明：对作为房屋登记行为基础的抵押合同效力有异议，应当先行解决民事争议。A表示，C已就与A、B之间的民间借贷纠纷提起了民事诉讼，故不再另行提起。

      法院认为，登记机构收取了法定材料后经过审核，并无明显不当。且登记机构留存的关于A的照片显示，冒充A的女子与A在年龄、样貌上相仿，且其持有A的身份证件，登记机构在依法审查的范围内已经尽到了房屋抵押登记的审查义务。在抵押合同和借款合同有效，没有证据证明C取得抵押权属于非善意取得的情况下，要求撤销抵押登记依据不足，亦不利于维护社会交易安全的稳定，故驳回原告的诉讼请求。

（二）民事诉讼优先，行政诉讼后置

      案例二：涉案不动产原所有权人为A，B系A之女，C系A之孙。A将涉案不动产出卖给C并办理了转移登记。B得知此情况后，申请认定A为无民事行为能力人，法院予以支持。据此，B起诉要求认定上述《买卖合同》无效并撤销登记行为，法院判决确认上述合同无效，并要求C于判决生效之日起10日内协助A将涉案不动产恢复登记至A名下。此时，C已将涉案不动产抵押给第三人。后A去世,B向法院申请强制执行过户。执行过程中，C向法院提出，A及其配偶已于多年前办理遗嘱公证，将涉案不动产遗留给C个人所有。法院认为，申请执行人应当是生效法律文书确定的权利人或继承人、权利承受人，根据公证书的内容，A已经将涉案不动产中自己的份额遗赠给C个人所有，B不是权利人或其继承人、权利承受人，其申请执行不符合法律规定，故驳回了C的申请。

      随后，B起诉登记机构要求撤销转移登记及抵押登记行为。一审判决认为，不动产登记机构进行不动产登记时对申请材料采取形式审查标准，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，登记机构根据相关规定收取相关资料后进行审核登簿，已经尽到了合理的审查义务,最终驳回了原告的诉讼请求。B不服提起上诉，二审法院认为，民事诉讼案件的审理结果应作为行政诉讼案件的审理依据，在合同已被确认无效的情况下，房屋转移登记行为所确认的不动产物权转让行为失去了民事权利基础，故对房屋转移登记行为的违法性予以确认，但因抵押权人的抵押权构成善意取得，故确认转移登记行为违法。

      案例三：A、B系夫妻，涉案不动产登记在双方名下。A因向C借款，将涉案不动产抵押给C并办理了登记。B得知后，向法院提起民事诉讼，要求确认借款合同和抵押合同无效，法院查明，B未与A、C共同至登记机构办理抵押登记，合同中B的签名和摁手印系他人所为，故抵押合同无效。在另案中，法院亦认定，他人冒用B的名义签字并办理抵押登记，C未尽到审查义务，自身有过错，主张善意取得的理由不能成立。

随后，B起诉登记机构要求撤销抵押登记。法院判决认为：根据前述民事判决查明的事实，登记机构在办理抵押登记时，未对共有权人之一的B是否到场进行审查，未充分履行法定职责。抵押登记基于的主要证据已被法院确认无效，合法性基础已不存在，而C的抵押权亦不构成善意取得，故抵押登记应予撤销。

（一）“过程有责性”标准

      “单一的行政诉讼”路径采取的是“过程有责性”标准，即以行政机关提供证据的合法性为视角，着眼于登记机构受理、审核、登簿的过程，审查登记机构是否尽到了合理审慎审查的审查义务，如登记机构能够证明已经尽责，则予以维持，反之，则对登记行为作出否定性评价，而无论登记过程中其他不能归责于登记机构的明显致错因素。

       如案例一中，即使能够明确有人冒充真实权利人办理登记，但是在民事基础行为未被确认无效之前，法院仍从登记机构的角度，以常理化标准为要求判定其是否尽到应有的审慎审查义务。

（二）“结果违法性”标准

      “民事诉讼优先，行政诉讼后置”路径则采取的是“结果违法性”标准，即以民事行为的有效性为前提来评判行政行为的合法性，一旦作为原因文件的民事行为无效，即认定登记结果有误，并对登记行为作出否定性评价。至于登记机构是否尽到合理审慎审查的义务的问题，有的法院置之高阁、不予评价，有的则以民事行为的失效直接断定登记机构未尽审查义务。

      如在案例二中，一审法院即坚持“过程有责性”标准，而二审法院则坚持“结果违法性”标准，以登记行为所依赖的民事行为基础丧失为由，对登记行为作出否定性评价。在案例三中，法院甚至没有对登记机构的审查义务作具体分析，而是直接以民事行为的违法性否定登记行为的合法性，并认定登记机构未尽合理审慎的审查义务。

      由此，我们可以看出，在不动产登记撤销之诉中，不同的诉讼路径可能导致不同的审判结果。我们假设案例一采用“结果违法性”标准，一旦合同被认定无效，抵押登记将会被作出否定性评价；假设案例二采用“过程有责性”标准，则一审驳回原告诉讼请求的判决将会被维持。而这些假设所致结果恰恰与现行判决相反，可见，不同诉讼路径的选择对不动产登记撤销与否产生重大影响。

（一）行政诉讼的审判模式决定了“过程有责性”标准

      在行政程序中，一方是拥有强大行政管理职权的行政机关，另一方是势单力薄的行政相对人。正是由于行政程序的不平等性导致司法审判模式的刻意“矫正”：即由法院对行政行为的合法性进行审查，并由行政机关对其作出的具体行政行为的合法性负举证责任，简单的说就是“审被告”。这也就意味着，在交织民事、刑事、行政等法律关系的案件中，法院解决的只能是行政纠纷，而民事纠纷、刑事纠纷恰恰要留待另外的程序加以解决。同时,行政纠纷中只审查被告行为的合法性，而合法性与否的靶向往往是行政程序是否正当。

      根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，不动产登记机构对当事人提交的证明材料负有审慎审查义务，当事人则应对物权变动材料的真实性、合法性予以负责。不动产登记机构只对证明材料是否符合法定形式进行审查，而不进行实质审查。因此，在不动产登记撤销案件中，法院与登记机关的审辩关系居于主导地位，其更多的是以登记程序是否履行为出发点，审查登记机构是否尽到合理审慎审查义务，也即“过程有责性”标准，而不论登记材料本身是否真实有效。

（二）“矫正”行政诉讼模式的局限性为“结果违法性”标准创设条件

      尽管行政诉讼制度被很多人认为是维护社会正义的中流砥柱，但在解决纠纷中的实际作用仍然是有限的。以合法性审查为核心的诉讼模式，在一定程度上存在“就案论案”的弊端，与公众的理解和期盼存在落差，使得行政诉讼仍然没法像医生处理一个身患多种疾病的病人一样，让当事人的纠纷得以彻底解决。

      在不动产登记的撤销案件中，“过程有责性”标准将关注点聚焦于登记机构是否尽到合理审慎的审查义务，容易造成登记程序合法性与结果正确性之间的错位，此种错位与普通大众关于“合法即正确”的直感相冲突，也为“结果违法性”标准的存在留白。

      正是为了加强行政诉讼解决纠纷的功能，回应行政诉讼模式的弊端，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内;已经受理的，裁定中止诉讼”。同时，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第一条规定，“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。”以上规定要求法院在审理登记案件中，引导当事人明确争议的焦点，并适用正确的诉讼类型。无论是分开审理还是合并审理，均确定了“先民后行”的审理雏形，使得行政审判吸收参照民事审判结果，从形式正义转向实质正义功能主义，由“过程有责性”转向“结果违法性”标准。

（三）债权形式主义下的不动产登记具有复合性

      从各国的规定来看，物权变动的立法模式主要有意思主义、物权形式主义和债权形式主义。意思主义的物权变动模式，是指物权变动原则上仅依据当事人的意思表示即可发生效力，交付或登记并非物权变动的成立要件或生效要件，仅是物权变动得以对抗第三人的要件。物权形式主义的物权变动模式，指买卖合同等法律行为性质上属于债权行为，仅在当事人之间产生债权债务关系，不能直接引发物权变动；欲使物权发生变动，当事人必须另行作出一个独立于债权行为之外的物权行为。债权形式主义的物权变动模式指，在引起物权变动的法律行为之外，尚需要作出交付或登记等法律规定的公示形式，物权变动才发生效力。

      我国不承认物权无因性理论，而采取债权形式主义。根据《物权法》的相关规定，不动产物权需要“变动原因行为”与“登记”相结合，才能发生物权的效力。且原因行为是登记行为的基础，一旦原因行为无效，物权变动即丧失了合法性基础。

      当事人提起不动产登记撤销诉讼，其实质往往是对引起物权变动原因行为的效力存有异议，因此在民事诉讼解决了物权变动原因行为效力的情形下，行政诉讼即采用“结果违法性”标准。相反，在当事人未提起民事诉讼时，视原因行为为有效，法院直接审理登记机构是否尽到合理审慎审查义务，即“过程有责性”审查。

（四）登记行为兼容公、私法性质

      对于登记行为的性质，理论界众说纷纭。有的认为是一种民事行为，是国家设立的担负公共职能的机关参与的私法行为；有的认为是一种公法行为，是行政机关对特定事实的认可和登载，是国家对既有民事法律关系和民事权利的确认，并不直接为当事人设定权利和义务，属于行政确认行为；有的则认为应当划分不同的阶段加以鉴别，兼具公法私法性质，为国家实施管制提供了通道；有的则认为是（表示性的）行政事实行为，但没有（表意性的）行政决定那样的法效力，其“公信力”是由《物权法》所赋予的。

      无论理论界对登记行为的性质如何界定，都不能免除不动产登记公、私混合的特征。一方面，根据《物权法》第九条的规定，物权法关注的重心在于确立物权变动效果和公示方式之间的一般规则，不动产登记是作为特定法律事实对物权状态所产生的效果而存在的。不动产在物权法上的效力取决于物权得丧变更的基础民事法律关系。另一方面，根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，不动产登记的主要目的是为了规范登记机构的登记行为，保障权利人的合法权益。正是因为公、私法兼容的特性，使得不动产登记撤销之诉中，“单一的行政诉讼”模式可以运用《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等行政规定，监督登记行为的合法性；而在“民事优先，行政后置”模式的诉讼中，也能够注重平等主体之间的权利义务关系，吸收民事行为的效果并对登记行为进行干预。

（一）《民法典》对撤销登记类案件的诉讼路径带来新挑战

      《民法典》第一百五十三条规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”强制性法律规范体现的是法律基于对国家利益、社会公共利益等的考量，是对私人意思自治所施加的一种限制。但是，某些强制性规定虽然要求民事主体不得违反，但其并不导致民事法律行为无效。违反该法律规定的后果应由一方承担，对没有违法的当事人不应承受一方违法的后果。

      具体到不动产登记案件中，在《民法典》施行后，因无权处分而引起的原因文件效力纠纷，并不会被法院直接认定无效。在“比例原则”的指引下，法院可以在承认合同有效性的前提下，认定转让方不具有物权转让的资格，从而否定物权转移的效力。但是，此种不发生物权转移效力的认定究竟在哪一种诉讼模式下进行，《民法典》并未明确。也就是说，法院可能在民事诉讼中认定民事基础行为有效，但对是否发生物权转移的效力不予评价。这就为以往“民事先行”模式下的不动产登记撤销案件带来了巨大挑战，更加凸显出中民行交叉一并处理的迫切性。因此，在《民法典》施行后，当事人通过何种诉讼途径撤销不动产登记，法院在审理此类案件中又如何缕析民行关系，构建“案结事了”型审判构架，是司法实践需要回应的问题之一。

（二）抵押登记撤销中的善意取得制度已然渗透民事审理要素

      当事人提起不动产登记撤销诉讼，其目的不仅是要求将物权恢复至正确状态，还要求权利不得附加瑕疵，因此诉讼请求往往包含撤销抵押登记。

      在本登记及抵押登记撤销同时作为诉讼请求诉诸法院，而本登记行为已被作出违法性评价时，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题》“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”的规定，法院需对抵押权人是否善意取得作出相应的评价。虽然“善意取得”制度属于《物权法》规范的内容，但在上述同类案件中，法律并未强制当事人通过民事诉讼对抵押权人加以评价，而是在行政诉讼中一并审查。也就是说，不同于传统“民行分离”式的行政诉讼，在涉及抵押登记善意取得制度审查时，行政诉讼已不单单是吸收而是渗透了民事审判要素。

      如在案例一中，虽然当事人采取的是“单一的性质诉讼”模式，在默认抵押合同和借款合同无效的情形下，法院仍然以“没有证据证明抵押权属于非善意取得”对善意取得问题作出反向推断；而在案例二中，法院对转移登记行为作出违法性评价后，又适用《物权法》第106条的规定，从“善意”“合理价款”“登记”三方面对抵押登记行为作出正向的、充分的评议，最终确认转移登记行为违法并维持了抵押登记。

      由此可见，无论在“单一行政诉讼”还是在“先民后行”诉讼路径中，行政审判在涉及抵押登记撤销时均呈现出对民事要素的直接审理。如此，打破了对传统“审被告”模式的偏见，呈现“反封闭化”特征。在此契机下，行政诉讼能否敞开大门，消除诉讼类型之间的壁垒，直接就当事人有异议或审理所需解决的民事争议进行审理，真正做到“案结、事了”，是学界需要关注的一个问题。

（三）行政赔偿案件亟需审理模式对登记结果及过错作出回应

      《国家赔偿法》第二条规定“国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利”。该条规定没有出现“故意或过失”、“过错”等措辞，这表明，无论是普通侵权法还是国家赔偿法的学理，都愈来愈趋向于认可过错的客观化以及对过错违法的吸纳，然而立法者似乎更愿意沿用“违法”概念，而不是“过错”概念，至此确立了“违法原则为主，无过错原则为辅”或者“违法原则为主，结果原则为辅”的归责原则体系。在单一的行政诉讼模式下，“过错有责性”标准明确了登记机构是否存在主观过错，但是登记结果的违法性却处于相对不稳定的状态，因为即使行政行为被维持，当事人仍然可以通过民事诉讼再行提起撤销之诉。而在先民后行的诉讼模式下，“结果违法性”标准虽然固定了行政行为的违法性，但却忽视了对登记机构主观过错的回应或者简单以原因行为的无效认定过错的存在。由此可见，不同的诉讼模式不仅会导致不同的撤销结果，还会对过错与否产生审查深度上的差异，而这不利于后续不动产登记类行政赔偿的确定与解决。

      因此，一方面，在先民后行模式下，登记机构迫切希望法院对登记行为是否存在过错予以客观审查和评价；另一方面，重新审视单一行政诉讼模式的局限性，从节约司法资源，回归诉讼纠纷解决功能本位出发，给予登记结果一次性终极评价，成为回应行政登记类赔偿案件的迫切要求。