[东台不动产]李学春：关于工业企业分幢抵押登记的思考
近年来，在不动产登记实务中，部分工业企业分幢登记申请的诉求愈发强烈。分散登记时代，房屋登记机构往往会依企业申请，对其所有的厂房分别进行登记颁证。而实施统一登记以来，依照“房地一体”登记原则，针对企业要求对不同幢厂房分别登记的申请，许多登记机构均未直接受理，企业意见很大，感觉统一登记了怎么更加不方便了。
为回应社会关切，促进生产要素的合理充分流动和市场化配置，支持实体企业更好更快发展，宝应县不动产登记中心与本地相关工业企业、行业协会、金融机构积极沟通，充分了解企业提出分幢抵押登记背后的原因。
通过本地市场监管机构和个体私营经济协会的反馈情况来看，收集到的私营企业信息152家，其中121家企业拥有2幢以上厂房及办公大楼。而这部分企业中，持有不止一本不动产权属证书的企业仅占极少数，而大多数企业反馈存在“一证难押”的融资难题。
在与金融机构的沟通中了解到，商业银行的贷款审批实行分级审批，不同行业、不同资金规模的贷款需要经过不同层级的审批，一些体量较大的企业其抵押物价值较高，往往涉及的贷款规模也较大，超出了本级审批的权限，而县（市）一级支行的审批额度本身就不高，贷款获批的可能性将大打折扣，虽然从理论上讲，企业可以降低担保债权的数额，但一旦抵押后，其抵押物抵押价值的剩余部分银行也因抵押顺位延后的问题往往不愿意接受。调研中，各家银行作为“一押”权利人的积极性都很高，但提到做“二押”时因其认识到并非第一个优先受偿，出于规避风险的角度考虑，均持保守的态度，几乎没有一家商业银行做过“三押”的权利人。
登记实务中，“二押”“三押”以至于抵押顺位更靠后的抵押权人也往往是一些担保公司或者个人，他们往往会向融资方收取价格不菲的手续费。
走访中，一家公司反馈，目前其厂房、厂区内道路、绿化以及附属设施已到位，正在进行竣工结算备案，准备申报项目验收和申请不动产登记，待取得不动产权证后准备正式投产运行。该企业系市、县招商引资重大项目，有3幢工业厂房，建筑面积近5.6万平方米，土地使用权面积140余亩，资产评估价值过亿元。按照现行政策，理论上，通过抵押其不动产预计可获融资6000万元以上，但该企业与多家银行沟通后，无一家银行愿意提供上述贷款，理由无外乎如此体量的贷款规模审批难度大，而如果分次抵押，没有一家银行愿意接受顺位抵押。企业直言，即使有银行愿意提供贷款，到时还款的压力也非常大，严重影响企业资金流，财务成本高，周转困难的风险将极大增加。
通过讨论交流，企业提出在办理不动产权证实行分幢登记有以下四个好处：
一是进行分幢登记，企业可以有多本不动产权证，这样就可以根据企业生产经营情况，灵活地向多家银行提出贷款需求。
二是进行分幢登记后，通过多家银行抵押贷款，可以积少成多，保证企业足够的资金需求。如果资金需求少，使用一个证抵押即可；如果资金需求量大，可以持多本证向一家或多家银行申请抵押贷款。
三是“船小好调头”，企业还贷压力轻，可以加快资金运作和有效防范资金断链；
四是银行放贷积极性提升，有效规避了“一押”“二押”的投资风险，一旦遇到风险也便于处置抵押资产，企业也决不至于破产。
相反，不进行分幢登记，企业持有一本不动产权证抵押，若因一时资金周转失灵，银行就有可能一棍子打死（银行只收不贷或封存全部抵押资产），企业必将失去造血和“借鸡下蛋”的自救功能。
关于宗地分割的政策
现有的相关政策，只谈到宗地分割，并没有设计出“只分幢登记不分割宗地”。那我们只能来看现有政策中的“宗地分割”：
1、《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）指出，“分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益”。
2、《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发〔2012〕134号，目前已废止）规定：“宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意。”而部地籍司有关负责人就以部分宗地分割申请土地抵押是否允许的问题作出解读，宗地一经确定，不得随意调整，这是国内外通用的原则。同时强调，宗地应当依据国有建设用地使用权出让合同、用地批准文件等合法的土地权属来源材料，结合实际使用情况，按照地籍调查程序划定。宗地一经确定，不得随意分割、合并或调整边界，而以部分宗地分割抵押明显违背了这一原则。一宗地可以按抵押物的价值多次抵押，依据《土地登记办法》，同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。如果确实需要将一宗地分割成若干宗地的，明确应经国土资源主管部门会同有关部门同意，即应当符合相关条件，履行相关程序。这并不排斥建设项目竣工验收合格后，可以按建筑物分摊土地使用权办理抵押登记的情况。
3、《不动产登记操作规范（试行）》（国土资规〔2016〕6号）规定：“同一权利人分割或者合并国有建设用地的，提交国土资源主管部门同意分割或合并的批准文件。”“同一权利人分割或合并不动产的，应当按有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件。”
4、《不动产单元设定与代码编制规则》（GB/T 37346-2019）将房屋等建筑物、构筑物的定着物单元划分标准的规定为“全部房屋等建筑物、构筑物归同一权利人所有的，该宗地（宗海）内全部房屋等建筑物、构筑物可一并划分为一个定着物单元，如大学、机关、企事业单位、农民宅基地内的房屋等”，不动产单元的设定划分标准规定为“按以下情形设定不动产单元：a)一宗土地所有权宗地应设为一个不动产单元。b)无定着物的一宗使用权宗地（宗海）应设为一个不动产单元。c)有定着物的一宗使用权宗地（宗海），宗地（宗海）内的每一个定着物单元与该宗地（宗海）应设为一个不动产单元”。
各地分割转让不动产或分幢登记的不同做法
1、《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》（粤自然资规字〔2019〕3号）规定：“制造业企业在工业性质国有建设用地上已确权登记的厂房、仓库等物业的国有建设用地使用权及房屋所有权（以下统称为“工业物业产权”）可以按照本通知规定进行分割和分割转让不动产登记。工业物业产权可按幢、层等固定界限为基本单元分割为可以独立使用且权属界线封闭的空间。”
针对此项规定，在广东省自然资源厅政策解读中，明确了以下几点：
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1 |
可分割和分割转让的工业物业是在国有建设用地上建造的，且该国有建设用地的用途为工业；
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可分割和分割转让工业物业产权必须是已确权登记的，即不得采取预售方式进行分割销售；
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3 |
分割后的工业物业需具备可独立使用状态且可形成权属界线封闭的空间。 |
而针对受让方的限制也在通知以及政策解读中予以体现“受让方需是：1.已经依法注册的企业；2.转让方的产业链合作伙伴。受让方是否为转让方的产业链合作伙伴企业，由不动产登记机构征求同级工业和信息化部门意见”。
该通知还明确了申请办理工业物业产权转移（分割转让）不动产登记所需提供的材料中包括“建设工程规划主管部门同意分割的意见。其中，原用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割及分割转让的，还应提交原批准单位或土地使用权出让方审核同意的分割、分割转让证明或重新签订的土地使用权出让合同或补充协议。”
为防止改变土地用途和房屋用途进行开发转让，通知作出了以下限制性规定，“（二）土地分割只涉及土地使用权份额转移，不得将一宗土地分割为多宗土地。因此，工业物业产权分割及分割转让时，不对工业物业对应的土地使用权进行分割，只在办理不动产登记时标注土地使用权按份共有或共同共有。（三）工业物业建筑区内的办公、生活服务等配套用房不得独立进行分割、分割转让或抵押。即单独就工业物业建筑区内配套用房申请变更（分割）不动产登记、转移（分割转让）不动产登记、抵押登记的，不动产登记机构不予受理。配套用房随工业物业产权分割、分割转让或抵押的，需按照配套用房建筑面积占厂房、仓储用房的建筑面积比例进行分割、分割转让或抵押，并以幢、层为等固定界限为基本单元。”
2、永嘉县曾于2016年出台《永嘉县工业企业用地宗地分割登记暂行规定》，“工业用地在不改变土地使用者、土地用途、消防要求、规划设计条件下，把一宗地分割成两宗以上（包括两宗）的变更土地登记。” 工业企业的分割登记申请，经当地乡（镇）人民政府、街道办事处同意后，向当地国土部门申请土地使用权分割登记。当地国土部门受理后，15个工作日内对申请事项进行审查，经审核符合土地使用权分割登记的，同时致函当地经信、金融办、住建、消防等相关部门征求意见，各部门在10个工作日内完成审核，并明确是否同意分割意见，复函国土部门。当地国土部门收齐相关部门复函后，对各部门同意分割登记的，10个工作日内呈报当地人民政府审批。目前， 《永嘉县工业企业用地宗地分割登记暂行规定》已经被废止、失效。
3、阳泉市认为，宗地分割既要在现行的政策法律法规框架之下，又要积极履行国土资源主管部门自由裁量权，依法依规的完善不动产权登记制度，服务于经济社会发展。对于宗地分割，规划部门应当先进行合法性和合理性的审查，同意分割之后应出具调整规划的书面文件，分别对拟分割后的宗地重新进行规划设计，确定建设用地和建设工程规划条件。国土资源主管部门组织行政许可科、耕保科、土地利用科、土地储备交易中心、监管科、地籍科等业务部门参加协调会，采取一事一议的形式，集体讨论研究会审，并形成同意宗地分割登记的书面意见，以此作为土地变更登记的依据。登记部门待资料齐全后，依法予以登记。宗地分割涉及改变原批准用途、调整容积率的，还应提交政府有关批文、土地出让合同补充协议及补缴出让金凭证等有关资料。针对企业提出分割宗地的申请，按照以下具体步骤操作：企业向自然资源部门提出申请，申请材料提交至自然资源部门的土地利用科室审查，也可由土地所在地的乡镇政府提出申请（这种情况下可由乡镇国土资源所先行完成申请材料初审）；土地利用科室认为宗地可以分割的，应与规划管理科室会审（若科室之间存在争议应提交局会审）；会审后，自然资源部门认为需要征求住建等部门意见的，书面函告征求意见或会商形成意见；地籍调查部门办理相应分割宗地的手续，明确四至范围；不动产登记窗口根据科室部门意见或会审意见等材料办理相应登记。
4、江苏泰州市在处理企业按幢登记申请时，明确宗地按共用宗方式进行登记，未经批准不得将一宗土地分割为多宗土地，同时在证书上注明“该不动产宗地按照共用宗方式登记”；按幢登记的土地使用权面积按照该建筑物基座占用的土地面积计算；工业用地内的道路、绿地、其他公用场所和设施登记为业主共有，仅在登记簿中记载，不单独发证；工业用地上的行政办公楼、集体宿舍、配电房、门卫等房屋按幢进行登记的，备注为“工业用地行政办公及生活服务设施”，不得单独办理抵押登记和转移登记，可以随厂房一并抵押和转移；按幢办理不动产登记的，当事人以单幢的房屋所有权及其对应的土地使用权抵押给多个债权人，均办理第一顺位抵押登记；工业用地办理抵押登记后，土地上新增房屋分幢设立不动产单元办理登记时，可以不解除土地使用权抵押，由不动产权利人（即抵押人）和抵押权人同时申请新增房屋的分幢首次登记和登记证明换发。
5、江苏东台市不动产登记中心与法院、法制办反复沟通探讨，借鉴商品房按套出售的做法，确定工业厂房按幢设立不动产登记单元，即对工业厂房按每幢房屋占地面积加公共分摊面积设立不动产登记单元，分别颁发不动产权证，宗地面积分别记载总面积、独自占用面积、公共分摊面积。为规避风险，和法院约定，如需进行查封，不能仅查封对应抵押的不动产单元，而要查封整个宗地上的所有不动产单元；和权利人约定，按幢设立的物权，不得单独转让。
思考
笔者认为，宗地原则上不能随意分割，涉及产权转移时，也需要自然资源和规划、住建等部门的批准文件。
企业取得土地进行建设是要依据“行政许可”的，要受土地出让合同、建设用地许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等约束的，容积率、绿化率、消防设施布置等是以企业整体进行验收的，任何单独一幢厂房是无法满足上述要求的，特别是债权无法实现时法院拍卖某幢厂房，往往因外围条件（安全、出路、后勤等）难以满足生产生活的需要无人竞拍，即使有人竞得，不动产登记机构也难以进行转移登记。法院只能查封担保债权实现的抵押物，而无法将不是该笔债权抵押物的其他厂房查封的；已经分割登记的物权，限制权利人处置的管理行为与《物权法》关于“物权排他”的规定相抵触。
一些地区对布置企业服务生产的办公、生活服务设施等建筑群的区域（以下称“厂前区”）所占比例作出了规定，例如《山东省建设用地控制标准》中规定，“工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7% ”。针对这种情况，办公楼、研发楼、宿舍、食堂等如单独依幢登记，则造成建筑物用途与土地用途不一致，违背“房地一体化”登记原则，也难以单独设置抵押权，无法单独处置。
针对企业提出不动产分幢抵押登记申请的，我县做法是：
（1）将整个企业视为共同宗，根据企业申请，厂房以一幢或多幢设立不动产单元，土地不分割、不分摊，企业可选择土地使用权共同共有或合理的按份共有。在不动产登记簿和不动产权证书权利其他状况记载土地使用权共有状况。
（2）“厂前区”的建筑物不单独登记，要和邻近的一幢或多幢厂房共同登记。
（3）因土地未分割和分摊，在涉及查封登记时征询法院意见，可依宗地查封，也可依不动产单元查封，抵押权人也可和权利人协商赋予（或评估）土地使用权合理价格。
（4）经批准或法院裁定，单幢或多幢厂房转让时，如土地使用权共同共有的，新的产权人土地使用权登记为共同共有；按份共有的，只涉及土地使用权对应份额的转移。
（5）同时，考虑对需进行分幢登记的工业企业规模进行限制，需满足下列3个条件：投资规模达到一定数额；工业厂房有2幢或以上；总建筑面积较大，且需要单幢发证的工业厂房的建筑面积不低于2000平方米。
